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淺析城市居住區老化的因素方面
隨著城市發展，作為城市重要組成部分的居住區會有一個不斷老化的過程，其老化的原因大致分為以下3種情況。
1.結構性老化。城市的結構，城市土地的用途取決于一定時期的城市社會、經濟發展的需要。隨著城市社會、經濟發展戰略的調整，城市的整體功能結構將發生變更。這時，作為城市系統結構組成部分的某些居住區，如果不置換成其他使用功能，就會與城市整體結構不協調，才響城巿整體功能的發揮。在這種情形下，無論該住區建立的時間長短，結構的新舊程度如何，從城市整體發展的角度來說，都應該被置換。就像傳統建筑材料逐漸被新型建筑材料所替代一下，現在人們都指定的是石膏板終將會被硅酸鈣板所替代，木龍骨終將被輕鋼龍骨所替代一樣，任何建筑材料在不適應社會建筑經濟的發展趨勢時都將會被淘汰的。城市經濟學用"建筑物的經濟壽命"來解釋這種結構性老化現象。簡單地說，當一個地塊上的建筑物潛在的可能用途的房地產價值大于現實用途的價值時，就代表這個建筑物經濟壽命的終結，而不論其在物質形態上是否達到了真正可報廢的程度。例如，位于重慶市南岸區市中心的珊瑚村小區，始建于20世紀80年代，但由于其緊鄰南坪商業圈，作為居住用地土地價值不能得到充分發揮，這就屬于結構性老化。
2.功能性老化。隨著城市社會、經濟、文化的進步，人們的生活習慣、生活方式、居住形態、社會心理及價值觀念等必然隨之發生變化。在這種情況下，相應于過去社會經濟條件下建成的居住區，如果不隨之發生變化，或變化遲緩，就會使其不能滿足變化了的居住生活需求。建筑材料的多功能性也逐漸被人們所需要，如環保節能，防火阻燃，隔熱防水防潮，隔熱吸音的硅酸鈣板就被越來越多的建筑所需要。這種狀況現象即為居住區的功能性老化。具體表現為人口密度增高、住宅面積過小、戶型設計不當；公共設施位置不當或數量不足、服務質量下降；道路交通設施缺乏、交通混雜;犯罪等社會問題發生，社區人際關系冷漠、社會生活單調等。居住區是否發生功能性老化同樣不能以居住社區建造時間的長短來衡量。建于20世紀八九十年代的居住區基本都屬于這種情況。
3.物質性老化。指居住社"的物質環境隨著時間的推移而發生磨損，從而使原有的居住功能發生衰退的現象。居住社區的物質性老化程度4居住區使用時間的長短、維護、改善工作的進行狀況有關。例如，我同城市住宅的大修周期約為15-20年，但因建設質量和維修管理水平較低，實際上普通住宅8年左右即開始物質性老化過程。
1.結構性老化。城市的結構，城市土地的用途取決于一定時期的城市社會、經濟發展的需要。隨著城市社會、經濟發展戰略的調整，城市的整體功能結構將發生變更。這時，作為城市系統結構組成部分的某些居住區，如果不置換成其他使用功能，就會與城市整體結構不協調，才響城巿整體功能的發揮。在這種情形下，無論該住區建立的時間長短，結構的新舊程度如何，從城市整體發展的角度來說，都應該被置換。就像傳統建筑材料逐漸被新型建筑材料所替代一下，現在人們都指定的是石膏板終將會被硅酸鈣板所替代，木龍骨終將被輕鋼龍骨所替代一樣，任何建筑材料在不適應社會建筑經濟的發展趨勢時都將會被淘汰的。城市經濟學用"建筑物的經濟壽命"來解釋這種結構性老化現象。簡單地說，當一個地塊上的建筑物潛在的可能用途的房地產價值大于現實用途的價值時，就代表這個建筑物經濟壽命的終結，而不論其在物質形態上是否達到了真正可報廢的程度。例如，位于重慶市南岸區市中心的珊瑚村小區，始建于20世紀80年代，但由于其緊鄰南坪商業圈，作為居住用地土地價值不能得到充分發揮，這就屬于結構性老化。
2.功能性老化。隨著城市社會、經濟、文化的進步，人們的生活習慣、生活方式、居住形態、社會心理及價值觀念等必然隨之發生變化。在這種情況下，相應于過去社會經濟條件下建成的居住區，如果不隨之發生變化，或變化遲緩，就會使其不能滿足變化了的居住生活需求。建筑材料的多功能性也逐漸被人們所需要，如環保節能，防火阻燃，隔熱防水防潮，隔熱吸音的硅酸鈣板就被越來越多的建筑所需要。這種狀況現象即為居住區的功能性老化。具體表現為人口密度增高、住宅面積過小、戶型設計不當；公共設施位置不當或數量不足、服務質量下降；道路交通設施缺乏、交通混雜;犯罪等社會問題發生，社區人際關系冷漠、社會生活單調等。居住區是否發生功能性老化同樣不能以居住社區建造時間的長短來衡量。建于20世紀八九十年代的居住區基本都屬于這種情況。
3.物質性老化。指居住社"的物質環境隨著時間的推移而發生磨損，從而使原有的居住功能發生衰退的現象。居住社區的物質性老化程度4居住區使用時間的長短、維護、改善工作的進行狀況有關。例如，我同城市住宅的大修周期約為15-20年，但因建設質量和維修管理水平較低，實際上普通住宅8年左右即開始物質性老化過程。
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